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与经济学家商榷:征收房产税的目的和作用是什么?

日期:2017-08-16 11:16:08编辑作者:申搏官网官网

  

  与经济学家商榷:征收房产税的目的和作用是什么?

  文/马跃成

  

  8月10日,在北京举办了2017年经济学家年会夏季论坛,在此次论坛会议上,孟晓苏的看法是,如果不征房产税的话就会让两类人群受伤,其中一部份人是农民,还有一部分人是最后买房的人群受伤害。他说,现在政府的城市建设资金60%都是来自土地,政府廉价征收土地高价卖出,其中只有差价的三分之一左右给农民,所以农民利益被剥夺。

  农民的利益不是一个简单滴几句话,就能说清楚的问题,实行房产税了,就能保护农民利益了?各地的征收土地的补偿办法不一样,现在基本上是按照宅基地补偿楼房面积,承包地的补偿主要是货币补偿,以前是补偿十年青苗费,与土地出让关系不大,同时,农民在土地出让过程中,一点话语权都没有。征收房产税,既不可能把房产税的一部分划给农民,土地价格更低了,农民的土地补偿也不会反而更高。

  孟总说,至于说最后买房的人群受伤害,是因为不征房产税,所有城市费用都要从地价转化成房价里出,所以谁最后买房谁倒霉,因为这个本来应该是社会公平负担的城市建设费用,拆迁费,医疗设施,以及学校建设,维护费等都直接摊在了地价里面,这些钱也将是买房的人来给。所以原先买房的人可以享受城市改善房价增长的好处,但是不需要多给钱,而后买房的极有可能还要负担这些费用,这对最后买房的来说是一种伤害。

  这样的分析,政府方面未必同意,这么说,就是“土地上涨推动房价上涨、政府是高房价罪魁祸首”的观点,以前,各地政府既不承认土地财政,也不承认推动房价上涨的源动力来自政府方面。另一方面,去年房价上涨一倍的时候,都不是土地上涨的原因。如果这么道理存在,就不好理解,政府为什么现在采取“五限”政策遏制房价上涨的政策基础了。

  最近,在2017博鳌房地产论坛上,樊纲我国的房产税媒体呼吁了十几年,现在该赶快实行房产税了。之前他还透露,有关领导人也提出要加快出台房地产税。什么长效机制?在需求侧最重要的长效机制就是房地产税,就是住房的保有成本。你有这个地产,你就要付这个成本,然后逼着你要去租,你不租的话,你就会不断地亏损。提高你的保有成本,这就是房地产税的最基本原理。房地产税可以减少投资需求,因为房产税跟着房价走,房价涨了,税也跟着涨,所以房产税是房价的长效稳定器。

  樊纲分析说,有的国家房地产税一出泡沫,他要交的房产税比自己的工资都多了,他一定要卖大房子,换小房子,增加市场供应,这是一个内在的稳定器;同时,我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下,需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制,就可以把这些东西都放开;当这些东西放开的时候,合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那也不太合理的需求,房地产仍然能平稳发展。

  其实,这里面有一个重要概念,什么是房地产健康发展?难道说,房价上涨就是发展?房产税如果不能遏制房价上涨,就一点意义都没有,很多人都说,房产税,没有抑制房价上涨的作用。如果这样,房产税的意义就不大了。如果,现在房价继续涨,地价继续涨,再征收房产税,显然不可能。中央的“房子是用来住的,不是用来炒的”政策定位,决定的房价只能降,不能涨。一方面,回归到住的功能,就一定要让人们住的起,不降价显然不能实现这个目的。另一方面,房子不能炒,如果不炒房价就不可能涨价,不涨价,也就没有人炒房了,投资需求自然退出。几百万投入楼市,房价不涨的话,利息损失都让投资者承受不住。

  怎么开始征收房产税?樊纲认为,新人新办法、老人老办法,双轨过渡,有一个过渡期,增量改革,这都是中国改革成功的经验。全世界的房产税大概0.8%到2.8%之间,美国有的地方超过3%,但是多数都没有超过3%。英国最高一等的房产税是17%,意思就是说你要买5000万英镑的豪宅,每年要交800万英镑的税,你得真是土豪,你得真是有钱,你才上得起这个税。

  这些年,采取针对不同的群体采取不同的办法,屡试不爽,但是,这种办法造成的不公平,和社会问题隐患也是显而易见的。比如养老问题,现在正在并轨,难度不小,但是也不得不进行下去。住房问题,由于房价上涨,也由于各种产权形式的房屋的出现,至今还有些地方在实行类似福利房的办法,如此种种造成的方方面面的矛盾太大了。因此,尽量不要逃避矛盾,所有的问题都是在早期好处理,越到晚期,越难解决。

  未来的楼市应该像现在的汽车市场,大众需求的房屋应该很便宜、很容易买到。至于富人需求的豪宅,肯定也是放开的,政府只管收税就行了,房价越高,收税越多,人家也不在乎。开几百万、上千万豪车,是不在乎油钱、保险、保养费的,更不在乎400元的车船税。以后,住豪宅的人也是这样,但是,这个房价的价格与普通住宅的供求没有多大关系。

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